Um es vorweg zu sagen: Die Aufbewahrung auch nur von geringen Mengen von Drogen (im entschiedenen Fall 26 g Marihuana) stellt eine Pflichtverletzung des Mieters dar. In der hochaktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 14.12.2016 zum Aktenzeichen VIII ZR 49/16 hat das Oberste Gericht dies eingangs klargestellt und insofern auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung abgestellt. Mit diesem ist es nicht vereinbar, wenn die Wohnung zum Drogenumschlagplatz wird, sei es auch nur in geringer Art und Weise.

Schadensersatzklage dennoch abgelehnt.

Dennoch hat der Bundesgerichtshof eine Schadensersatzklage des Vermieters abgelehnt. Hintergrund war ein Polizeieinsatz, bei dem die Wohnungseingangstür zur Durchsuchung der Mietwohnung aufgebrochen werden musste. Die Ermittlungsbehörden hatten Anlass zu dem Verdacht, der Mieter würde in der Wohnung mit nicht geringen Mengen (!) Marihuana Handel treiben. Da sich dies auch nach der Wohnungsdurchsuchung nicht beweisen ließ, war die Pflichtverletzung des Mieters für den Schaden an der Wohnungseingangstür nicht kausal geworden. Die Ermittlungsbeamten konnten lediglich die geringe Menge von 26 g Marihuana sicherstellen, so dass sich ein Handeltreiben – wie ursprünglich angenommen – als nicht gegeben herausstellte.

Auf die Kausalität kommt es an!

Gegenüber seinem Vermieter war der Mieter fein raus. Er muss ihm Schadensersatz für die aufgebrochene Tür nicht zahlen. Vielmehr dürfte das Land Baden-Württemberg als Träger der zuständigen Polizeibehörde einstandspflichtig sein. Insofern verwies der BGH auf eine Entscheidung des 3. Zivilsenates aus dem Jahr 2013.

Die Entscheidung wird sich nach unserer Einschätzung und Vorliegen der vollständigen Urteilsgründe als exemplarisch für die sorgfältige Bearbeitung bei Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen herausstellen. Für Vermieter ist in jedem Fall ein Anspruchsgegner (entweder der Mieter oder das zuständige Bundesland) vorhanden. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung klargestellt, wann der eine oder andere haftet.

Und die Marihuana-Plantage?

In einem von unserer Kanzlei betrauten aktuellen Fall hatte der Mieter eine Marihuana-Plantage in der Mietwohnung errichtet und über mehrere Monate hinweg betrieben. Genau wegen diesen Tatverdachtes kam es zu einer Wohnungsdurchsuchung, bei der neben der Wohnungseingangstür auch ein Fenster zur Wohnung von den Polizeibeamten durchschlagen wurde. Wir meinen, dass in diesem Fall nicht nur die Pflichtverletzung des Mieters (eindeutig) gegeben ist. Vielmehr ist diese Pflichtverletzung letztendlich auch ursächlich für den Schaden des Vermieters geworden. Das Amtsgericht Ahlen wird demnächst in unserer Sache unter Berücksichtigung der neueren BGH-Rechtsprechung entscheiden und, soweit das zum heutigen Tag vorhersehbar ist, dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch zubilligen. Über eine entsprechende Entscheidung werden wir hier berichten.