Alle Jahre wieder treffen sich die Eigentümer von Mehrparteienanlagen auf der Eigentümerversammlung. Dort werden Beschlüsse zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen. Diese Beschlüsse können binnen einen Monats angefochten werden. Erfolg haben die Anfechtungsklagen immer dann, wenn die Beschlüsse aus formellen Gründen unwirksam oder inhaltlich zu beanstanden sind.

Bereits im Rahmen der Vorbereitung einer Versammlung können eklatante Fehler begangen werden. Dies führt dann dazu, dass sämtliche der getroffenen Beschlüsse wie vorbezeichnet anfechtbar sind.

Einberufung durch Nichtberechtigten

Einer dieser Fehler ist der sog. Einberufungsmangel. Hierbei handelt es sich um die Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten. § 24 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nur vom Verwalter einberufen werden kann. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig der Einberufung widersetzt, kann die Versammlung auch vom Verwaltungsbeirat einberufen werden. Insofern ist dessen Vorsitzender oder Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG vom Gesetz berufen.

In der Praxis nicht selten ist der Fall anzutreffen, dass weder Verwalter noch Verwaltungsbeirat existieren. Ruft dann ein einzelner Wohnungseigentümer zur Versammlung ein, sind die getroffenen Beschlüsse formell unwirksam und wie ausgeführt anfechtbar.

Ich bin Euer Beiratsvorsitzender!

Dies gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld (Aktenzeichen 5 C 87/12) auch dann, wenn der einladende Eigentümer behauptet, er sei Vorsitzender des Verwaltungsbeirats und sich in dem Einladungsschreiben auf § 24 Abs. 3 WEG stützt. Der handelnde Eigentümer hatte so die planmäßige Absetzung der Hausverwaltung vorbereitet, was ihm das Amtsgericht allerdings nicht durchgehen ließ. Auf die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses, unter anderem durch die Hausverwaltung, erklärte es den Beschluss aus formalen Gründen (Einberufungsmangel!) für unwirksam.

Zusätzlich stützte sich das Amtsgericht dabei auf einen weiteren formalen Fehler des einladenden Eigentümers. Dieser hatte nämlich – aus Sicht des Amtsgerichts ebenfalls planmäßig – die aktuelle Hausverwaltung nicht informiert und zur Versammlung eingeladen. Insofern stellt das Amtsgericht zurecht fest, dass das Gesetz zwar keine ausdrückliche Regelung dazu enthält, wer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden ist. Nach der insofern vom Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 43/13) bestätigten Entscheidung des Amtsgerichts, sind dies alle zum Zeitpunkt der Ladung bekannten Wohnungseigentümer. Denn wer ein Stimmrecht habe (§ 25 Abs. 2 WEG) müsse auch teilnehmen und daher zwangsläufig geladen werden. Nun hat der Verwalter in der Eigentümerversammlung natürlich kein Stimmrecht. Allerdings steht ihm nach absolut herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Rede-, Teilnahme- und Antragsrecht zu. Amts- und Landgericht urteilten daher, dass auch der amtierende Verwalter (und ebenso ein Beirat, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist) zur Eigentümerversammlung zu laden ist.

Im Ergebnis steht daher fest, dass dem amtierenden Verwalter sein Recht zur Einberufung der Versammlung grundsätzlich nicht genommen werden kann. In jedem Fall ist er – wenn die Einladung durch eine andere Person erfolgt – zur Versammlung zu laden, damit er seine Rechte wahrnehmen kann.

Möglichkeiten des einzelnen Eigentümers

Was aber, wenn ein Verwalter und ein Beirat nicht existiert? Was, wenn sich ein Verwalter pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen?

Fehlt ein Verwalter oder ist auch nur dessen Bestellungszeit abgelaufen und existiert auch kein gewählter Beirat, muss die Versammlung durch einen einzelnen Wochnungseigentümer einberufen werden. Hierzu muss sich dieser von allen Eigentümern formgültig ermächtigen lassen. Es empfiehlt sich, die Eigentümer um schriftliche Zustimmungserklärungen zu bitten. Verweigern allerdings alle oder einige Eigentümer diese Ermächtigung, kann jeder Eigentümer seinen Anspruch auf Erteilung der Ermächtigung im Klagewege durchsetzten, wenn die Durchführung der Versammlung erforderlich ist.

Auch wenn sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, muss notfalls eine Lösung im Klageweg erfolgen. Denn: Werden Versammlungen ohne ordnungsgemäße Einladung abgehalten, sind die dort getroffenen Beschlüsse immer anfechtbar.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die vorgenannten Klageverfahren auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes möglich sind. Insbesondere wenn kurzfristige Entscheidungen und Beschlüsse der Eigentümer geboten sind, kann eine zügige Entscheidung des Gerichts beantragt werden.