Ein Hauseigentümer, der Adressat von belastenden Maßnahmen wird, kann selbst entscheiden, ob er gegen die Bauordnungsbehörde Rechtsschutz ersuchen möchte. Doch wie liegt der Fall, wenn ein Wohnungseigentümer sich öffentlich-rechtlichen Beeinträchtigungen ausgesetzt sieht?

  1. Das Wohnungseigentum

Gemäß § 1 Abs. 2 WEG besteht Wohnungseigentum aus Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Zu diesem gemeinschaftlichen Eigentum gehört gemäß § 1 Abs. 5 WEG hauptsächlich das Grundstück.

  1. Klagebefugnis

Um Rechtsschutz gegen einen belastenden Verwaltungsakt oder auf Erlass eines begünstigenden Verwaltungsaktes zu ersuchen, ist es gemäß § 42 Abs. 2 VwGO erforderlich, dass der Kläger in eigenen (subjektiv-öffentlichen) Rechten möglicherweise verletzt ist. Die Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen, die im Immobilienrecht eine erhebliche Bedeutung hat, betrifft das Grundstück, an welchem der einzelne Wohnungseigentümer „nur“ einen Miteigentumsanteil hat. Auch Miteigentum nach Bruchteilen im Sinne der §§ 749 ff. BGB ist Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der Miteigentümer ist demnach Angrenzer, weswegen das Abstandsflächengebot auch dem Wohnungsmiteigentümer eine subjektive Rechtsposition gewähren muss. Entsprechend geht der VGH Mannheim in seiner Entscheidung vom 13.07.2017 davon aus, dass das Abstandsflächengebot auch dem Wohnungsmiteigentümer eine subjektive Rechtsposition gewährt, weswegen eine Verletzung dieser subjektiven Rechtsposition grundsätzlich möglich ist. Daraus ergibt sich eine Klagebefugnis.

  1. Prozessführungsbefugnis

Fraglich ist, ob der einzelne Wohnungseigentümer aus seinem Miteigentum auch eine Prozessführungsbefugnis hat. Prozessführungsbefugnis meint die Berechtigung eines Klägers, im eigenen Namen einen Prozess über ein fremdes oder eigenes Recht zu führen. Klagebefugnis bedeutet lediglich die Inhaberschaft einer subjektiv-öffentlichen Rechtsposition, während die Prozessführungsbefugnis voraussetzt, über diese Rechtsposition auch verfügen zu können. Hierfür sind die Regelungen zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Wohnungseigentumsgesetz relevant.

  1. Verwaltung in der Wohnungseigentumsgemeinschafts – kann das eine subjektive Rechtsposition verleihen?

Konkret dafür zu berücksichtigen sind die Vorschriften zur Verwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft nach §§ 20 ff. WEG. Gemäß § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinschaftlich zu, solange nichts abweichendes durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmt ist. Entsprechend wurde in der Vergangenheit überwiegend angenommen (u.a.: vgl. VGH München, Beschluss v. 24.07.2014 – 15 CS 14.949, Beck RS 2014, 55292; OVG Münster, ZWE 2012, 382), dass  daraus keine individuellen Rechtspositionen erwachsen. Da öffentlich-rechtliche Abwehrrechte als Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG angesehen wurden, wurde davon ausgegangen, dass lediglich die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich berechtigt sein sollten, diese Rechte geltend zu machen. Dies wird nunmehr angezweifelt (vgl. Bandelin in NVwZ 2018, 1840). Dagegen spricht einmal, dass Verwaltung im Sinne der §§ 20 ff. WEG sämtliche Entscheidungen und Maßnahmen gehören, die auf eine Änderung des bestehenden Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums abzielen oder eine Geschäftsführung oder Vertretung bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten sind (vgl. Bandelin a.a.O.; BGHZ 121, 22). Dies meint jedoch eher die Instandhaltung des Objektes, während Rechtsverletzungen durch Maßnahmen Dritter (Rechtsträgern außerhalb des Kreises der Wohnungseigentümer), welche eine Klagebefugnis im Sinne der Verwaltungsgerichtsordnung auslösen, keinen inneren Zusammenhang zu der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aufweisen. Weiter spezifiziert § 10 Abs. 6 WEG in seiner aktuellen Fassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigenständige Stellung mit eigenen Rechten und Pflichten hat, wobei diese partielle Rechtsfähigkeit sich auf die „gesamte Verwaltung (Satz 1)“ beziehen. Der erkennende Senat geht davon aus, dass der in § 10 Abs. 6 Satz 1 verwandte Begriff der „gesamten Verwaltung“ über den Verwaltungsbegriff hinausgeht, welcher in den §§ 20 ff. WEG in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum verwendet wird. § 10 Abs. 6 WEG sei für das Außenverhältnis maßgeblich (vgl. Bandelin, NVwZ 2018, 1841). Die Abwehr öffentlich-rechtlicher, das Gemeinschaftseigentum betreffender Beeinträchtigungen sei dem Außenverhältnis zuzuordnen, da Rechte nach außen wahrgenommen würden. Aufgrund des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG könnte eine ausschließliche Befugnis zur Ausübung der Rechte durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden. Voraussetzung dafür ist die Annahme, dass die Abwehr öffentlich-rechtlicher Beeinträchtigungen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ein gemeinschaftsbezogenes Recht darstellt.

  1. Gemeinschaftsbezogenes Recht im Sinne des § 10 Abs. 6 WEG

In Ermangelung einer Legaldefinition definierte die Rechtsprechung das gemeinschaftsbezogene Recht des Wohnungseigentumsgesetzes. Ein gemeinschaftsbezogenes Recht liegt vor, wenn ein gemeinschaftliches Vorgehen im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes zwingend erforderlich ist (vgl. BGH, NJW 2015, 2874, 2875). In Anwendung dieser Definition kommt das Oberverwaltungsgericht Mannheim in seiner eingangs zitierten Entscheidung zu dem Ergebnis, dass bei Geltendmachung von öffentlich-rechtlichen Nachbarrechten keine gemeinschaftsbezogenen Rechte ausgeübt werden. Eine einheitliche Rechtsverfolgung sei nicht erforderlich. Eine Parallele wird zum allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Eigentumsrecht gezogen, indem auf § 1004 BGB verwiesen wird. Der Senat betont, dass Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche wegen Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums ebenfalls nicht gemeinschaftsbezogen seien. Sowohl Abwehransprüche aus § 1004 BGB als auch ein Anspruch auf Aufhebung einer unrechtmäßigen Baugenehmigung seien Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, weswegen dann auch Letzterer auch kein gemeinschaftsbezogenes Recht darstellen müsse. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim rückt damit ab von sonstiger oberverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung, nach welcher die Klagebefugnis bezüglich öffentlich-rechtlicher Nachbarrechte für den einzelnen Wohnungseigentümer abgelehnt wurde. Dies verbessert die Rechtsschutzmöglichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Aufgrund der Divergenz, die nun in der obergerichtlichen Rechtsprechung besteht, muss abgewartet werden, ob die übrigen Oberverwaltungsgerichte sich dem Verwaltungsgerichtshof Mannheim anschließen bzw. ob das Bundesverwaltungsgericht diese Rechtsfrage verbindlich klären wird.

Unsere Kanzlei hat seit Jahrzehnten einen Schwerpunkt im Immobilienrecht, der durch mehrere Fachanwälte, insbesondere Herrn Rechtsanwalt Brunnert und Herrn Rechtsanwalt Küster, bearbeitet wird.